Намжилова Саглана Сергеевна, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
ЦЕЛЬ ЭКСПЕРТИЗЫ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ НЕДВИЖИМОСТИ
(Определение Верховного Суда Российской Федерации от 9 октября 2018 г. № 303-КГ18-7703)
(для Региональной научно-практической конференции «Проблемы государственной регистрации недвижимости и кадастрового учета», Иркутск, 7 декабря 2018 г.)
Суть или квинтэссенция. В докладе изложено дело о государственной регистрации муниципального контракта об участии в долевом строительстве объекта недвижимости приводит к мысли о целесообразности рассмотрения вопроса о наделении судов функциями по государственной регистрации прав на недвижимость. Доклад может быть иллюстрацией к лекциям о действии принципа законности в гражданском и арбитражном процессе.
Строительство. Управление по вопросам строительства и муниципального имущества администрации муниципального района (далее в именуемое органом местного самоуправления) и хозяйственное общество (далее именуемое застройщиком) заключили договор аренды земельного участка для строительства двухэтажного многоквартирного жилого дома. Получив земельный участок по договору аренды, застройщик получил разрешение на строительство жилого дома на восемь квартир. Затем орган местного самоуправления и застройщик заключили муниципальный контракт с целью реализации муниципальной программы обеспечения доступным и комфортным жильем населения района. Контрактом была предусмотрена обязанность застройщика создать (построить) объект недвижимости своими силами или с привлечением других лиц на арендованном земельном участке. Застройщик обязался получить разрешение на эксплуатацию построенного многоквартирного дома, а затем передать органу местного самоуправления объекты долевого строительства (семь однокомнатных квартир). Орган местного самоуправления заплатил застройщику обусловленную денежную сумму, а застройщик предоставил органу местного самоуправления в обеспечение исполнения обязательства по муниципальному контракту безотзывную банковскую гарантию.
Завершив строительство и получив разрешение на эксплуатацию построенного объекта недвижимости, застройщик передал органу местного самоуправления семь квартир в построенном многоквартирном доме. На квартиры были оформлены кадастровые паспорта.
Отказ в государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты недвижимости. Получив кадастровые паспорта, орган местного самоуправления обратился к органу государственной регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о государственной регистрации права муниципальной собственности на полученные квартиры. Однако в регистрации было отказано, поскольку договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован. Будучи незарегистрированным, муниципальный контракт на долевое участие в строительстве является незаключенным. В связи с тем, что муниципальный контракт не заключен, он не может порождать прав и обязанностей, в том числе права получить в собственность квартиры от застройщика. Если нельзя получить в собственность квартиры от застройщика, то нельзя и зарегистрировать право муниципальной собственности на квартиры. Муниципальный контракт на участие в долевом строительстве требовался для государственной регистрации права на построенные объекты недвижимого имущества в силу п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который действовал в период строительства. Пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает, что договор участия в долевом строительстве должен пройти государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации.
Орган местного самоуправления просил о государственной регистрации муниципального контракта — договора участия в долевом строительстве. Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации в связи с тем, что отсутствуют документы, обеспечивающие исполнение обязательства по передаче застройщиком жилых помещений органу местного самоуправления, предусмотренные п. 2 ст. 11. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика). Напомним, что соответствующее законодательное предписание отменено ст. 16 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Страховая компания и коммерческий банк отказали застройщику в оформлении договоров страхования ответственности и поручительства по муниципальному контракту, поскольку контракт исполнен, строительство объекта недвижимости завершено, орган местного самоуправления получил квартиры. Таким образом, нет оснований для обеспечения исполнения обязательств застройщика, если застройщик выполнил свои обязательства. Если застройщик исполнил договор, это означает, что отсутствует правовая цель, ради которой совершается поручительство и заключается договор страхования.
Судебные разбирательства. Орган местного самоуправления обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании отказ в государственной регистрации муниципального контракта — договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Орган местного самоуправления мотивировал заявлением тем, что отсутствие договоров поручительства и страхования не может быть основанием для отказа в государственной регистрации муниципального контракта. Договоры поручительства и страхования предназначены для обеспечения исполнения застройщиком обязанности по передаче участнику в долевом строительстве жилых помещений. Застройщик выполнил обязанность по передаче объектов недвижимости органу местного самоуправления. Обязательство отсутствует, поскольку исполнено. Если обязательство отсутствует, то нет надобности в поручительстве и договоре страхования ответственности застройщика по данному обязательству.
Судебные акты. Первая, апелляционная и кассационная инстанция посчитали, что регистрирующий орган правомерно отказал органу местного самоуправления в государственной регистрации исполненного муниципального контракта — договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости. Согласно законодательству, в орган государственной регистрации следует предоставить договор поручительства и договор страхования. Орган местного самоуправления не может предоставить данные договоры, поскольку при заключении муниципального контракта договоры страхования и поручительства не были оформлены. Контракт не был нарушен, надлежащее исполнение контракта говорит о том, что страхование ответственности застройщика и поручительство в данном случае оказались без надобности. Однако исполненный муниципальный контракт не зарегистрирован, поскольку орган местного самоуправления не может предоставить договоры страхования и поручительства. Между тем, законодательство требует заключения данных договоров при возникновении отношений по договору об участии в долевом строительстве. Поскольку договоры не были заключены, действующие законодательство нарушено, поэтому муниципальный контракт не может быть зарегистрирован.
Вторая кассация в Верховном Суде Российской Федерации. Судебная коллегия Верховного Суда по экономическим спорам рассмотрела дело по кассационной жалобе органа местного самоуправления и определила отменить состоявшиеся судебные акты, признать незаконным решение органа государственной регистрации прав на недвижимость об отказе в государственной регистрации муниципального контракта об участии в долевом строительстве многоквартирных домов как несоответствующее Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Мотивы. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации мотивировала определение тем, что поручительство и страхование требуются для того, чтобы создать дополнительные охраны интересов участников долевого строительства на случай просрочки застройщиком обязательства по передачи объектов недвижимости или его неисполнения. Если застройщик завершил строительство и передал жилые помещения участнику долевого строительства, то отсутствие документов по договорам поручительства и страхования, в данном конкретном случае (курсив мой. — Авт.), не может выступать основанием для отказа в государственной регистрации муниципального контракта — договора об участии в долевом строительстве.
Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что цель правовой экспертизы документов, предоставляемых на государственную регистрацию, заключается в проверке законности сделок для пресечения неправомерных действий, недопущения регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.
Конкретные обстоятельства дела. Из материалов дела следует, что муниципальный контракт исполнен. Объект недвижимости — жилой восьмиквартирный дом построен и введен в эксплуатацию. Орган местного самоуправления получил определенные договором жилые помещения по актам передачи. Участник долевого строительства (орган местного самоуправления) претензий к застройщику не имеет. Нет необходимости обеспечивать уже исполненное обязательство. Орган государственной регистрации предъявил требование к органу местного самоуправления, которое объективно не исполнимо, препятствия к исполнению требования устранить невозможно. Орган местного самоуправления совершало попытки иными возможными способами оформить право муниципальной собственности на квартиры, однако получало отказы в связи с отсутствием государственной регистрации контракта. Многоквартирный дом был построен по муниципальной программе обеспечения доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения муниципального района.
Вывод. Судебная коллегия пришла к выводу о том, что оспариваемое решение принято регистрирующим органом без учета тех целей, к достижению которых стремился законодатель, определяя способы обеспечения исполнения доказательств по договору долевого участия в строительстве.
Комментарий. Обстоятельства, которые судебная коллегия обозначила как конкретные обстоятельства дела, таковыми не являются. Для того, чтобы мы могли назвать какие-либо обстоятельства, установленные по делу, конкретными обстоятельствами, необходимо соответствующее указание в законе. Например, на обстоятельства дела, на основании которых суд должен принять решение, но которые в законе не названы, указывает ст. 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд должен установить, какие обстоятельства по делу являются конкретными, для того, чтобы принять правильное решение о возмещение вреда в натуре или решение о возмещении причиненных убытков. Выбор суда определяется конкретными обстоятельствами дела, которые в законе не названы.
Законность. Орган государственной регистрации был обязан отказать органу местного самоуправления в регистрации права на жилые помещения, поскольку должен понимать закон дословно, так как любой добросовестный исполнитель понимает строго определенные указания начальства. Если в законе сказано, что договору об участии в долевом строительстве необходимо прикладывать договоры поручительства и договоры страхования, то данные документы требовать от заявителя необходимо в любом случае. Закон исполнитель должен понимать точно, как исполнитель понимает инструкцию или строгий алгоритм. Действовать исполнитель должен, точно следуя предписанному алгоритму. Но принять во внимание цель законодательного предписания о предоставлении договоров поручительства и страхования должен был уже суд первой инстанции.
Наверное, при вынесении определения от 9 октября 2018 г. Верховный Суд Российской Федерации исходил из того, что требование п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ об обеспечении обязательства застройщика по передаче жилого помещения договорами поручительства или страхования признано утратившим силу Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ.
Защищать субъективные права и законные интересы граждан и организаций доверено судам, поскольку суды уполномочены интерпретировать законы, находить в них новые смыслы, может не совсем четко сформулированные при принятии закона. Сказать, что следует руководствоваться целью закона, а не его текстом, что текст надо понимать в соответствии с целью закона, уполномочен суд, а не орган государственного управления. Поэтому защиту орган местного самоуправления мог найти только в суде.
Известно, что в Германии ведение поземельных книг возлагается на суды, а не на административных чиновников. Регистраторы — носители судебной власти, государственная регистрация оформляется судебным актом [1, с. 72]. Может быть, имеет смысл наделить арбитражные суды субъектов федерации статусом регистрирующих судов, проводить государственную регистрацию прав на недвижимость в форме судебного разбирательства по правилам особого производства.
Использованная литература
1. Губарева, А. В. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы : учебное пособие / А. В. Губарева, А. Н. Латыев. — М. : Проспект; Екатеринбург : Издательский дом «Уральская государственная юридическая академия», 2010. — 136 с.